Si bien la elevada inflación y el incremento de los costes operativos están influyendo en la ralentización de la actividad de arrendamiento, al mismo tiempo que la apertura de nuevas tiendas continúa siendo selectiva, el informe elaborado por Jones Lang Lasalle muestra que los principales ejes comerciales de las grandes ciudades (Madrid, Barcelona, Bilbao, Valencia, Málaga, Sevilla o Zaragoza) mantienen un fuerte atractivo para los retailers. Muchos de ellos continúan buscando espacio para entrar en nuevos mercados, reubicarse o ampliar su presencia física. De este modo, diversos operadores, fundamentalmente de los sectores de moda y deportes, se han implantado en las principales calles comerciales de Madrid y Barcelona durante el último año.
Las rentas prime rozan los 250 euros mensuales por metro cuadrado en Barcelona y Madrid
La sólida demanda de locales de calidad en el centro de las principales ciudades está impulsando la evolución positiva de las rentas. En High Street, las rentas prime en locales de 100 metros cuadrados alcanzaron los 249 euros mensuales por metro cuadrado en Madrid y los 247 euros en Barcelona a término de 2022, con un crecimiento del 1,5% y 2,5%, respectivamente, en el último año. Para los próximos cinco años, se espera que las rentas mantengan una tendencia ascendente con un crecimiento anual promedio cercano al 2% hasta 2026.
La consultora destaca, entre las aperturas y reubicaciones en 2022 los 2.400 metros cuadrados de Adidas en el barcelonés paseo de Gràcia, junto a plaza Catalunya, o los 864 metros de Décimas al principio de la calle Alcalá de Madrid. Pero también sobresalen los 700 metros de Skechers en la Gran Vía madrileña, así como las operaciones de Lululemon. La firma canadiense abrió 560 metros en el paseo de Gràcia y 898 metros en la calle Serrano de la capital española. A esas se les podría sumar la apertura de 165 metros en la rambla Catalunya de Barcelona por parte de la firma de calzado Hoff.
Aperturas superiores a 5.000 metros en Madrid
En contraste en cuanto a superficie, hay que hacer mención a los monstruos abiertos por Zara, con 6.000 metros en la plaza de España de Madrid, de Wow, con 5.500 metros en la Gran Vía o los 5.000 metros reubicados por Lefties en la calle Montera de la capital española. Las rentas prime en centros comerciales y parques de medianas en España han mantenido la estabilidad durante el último año, tras mostrar mayor resiliencia durante la pandemia, señala el estudio de Jones Lang Lasalle. Así, las rentas prime en centros comerciales se mantuvieron en los 90 euros mensuales por metro cuadrado a finales de 2022 y en parques de medianas en los 17,5 euros al mes. El interés de los operadores por activos prime se mantiene sólido, mientras que los centros y parques secundarios de proximidad muestran un comportamiento desigual, en función de la ubicación.
El impacto de la inflación en los ingresos reales y la menor confianza de los consumidores sugieren que las perspectivas del consumo privado en los próximos trimestres se suavizarán desde un crecimiento cercano al 2% en 2022 hasta el 1% en 2023, según los datos de Oxford Economics. Esto afectará a la recuperación de los precios de los alquileres en el corto plazo, para los que se espera un crecimiento limitado (+1%) en 2023 y cuya perspectiva a medio plazo apunta hacia un crecimiento moderado hasta 2026.
Los retailers con buenos resultados seguirán ocupando espacios comerciales de calidad
La coyuntura actual, señala el informe, está acentuando el interés por activos prime en High Street y de centros comerciales, en detrimento de ubicaciones de segunda línea más débiles y centros comerciales obsoletos. Así, es previsible que la actividad de arrendamiento se mantenga fuerte en los principales ejes comerciales, mientras que las ubicaciones secundarias muestren mayores tasas de disponibilidad como en últimos años. Los retailers con buenos resultados seguirán ocupando espacios comerciales de calidad, de forma selectiva y en condiciones favorables.
«Las marcas del sector moda, fundamentalmente, están aprovechando la oportunidad para ocupar locales mejor posicionados y de mayores dimensiones -señala Pierpaolo Bianchi, director de Retail Leasing JLL España-. En este sentido, se está aplicando el concepto de “logística inversa” en el sector retail, ya que las tiendas necesitan más espacio para sus almacenes debido al continuo aumento de las devoluciones de productos. La marca Zara es uno de los casos más evidentes, ya que cobra al cliente por devoluciones realizadas a través del canal online, mientras que continúan siendo gratuitas si el producto se devuelve en la tienda física. De esta forma, más allá del ahorro de costes, se minimiza el impacto sobre el medio ambiente, utilizando de manera más eficiente el espacio de la tienda para aprovechar, a su vez, las visitas de los clientes fomentando la compra de nuevos productos».
«La tendencia general de los operadores es seguir negociando la subida del alquiler en base a IPC»
Bianchi añade que, «en cuanto al mercado de alquiler, la gran mayoría de las nuevas operaciones se han firmado con la fórmula habitual de la renta escalonada (generalmente a lo largo de los tres primeros años), que suele coincidir con el periodo de obligado cumplimiento que se establece en los nuevos contratos. El componente variable se utiliza más bien para cerrar acuerdos y solo si es necesario: el hecho de tener que declarar sus ventas y la necesidad de auditarlas sigue generando cierto rechazo por parte de los inquilinos. En la mayoría de los casos, se está incluyendo un tope a la subida del IPC en los contratos y suele aplicarse después del periodo de ‘step rent’. Respecto a los contratos en vigor, la tendencia general de los operadores es seguir negociando la subida del alquiler en base a IPC».
