Según el estudio iTB realizado por la consultora inmobiliaria Truebroker, estamos ante el desplazamiento, la concentración del consumo y el valor de las inversiones inmobiliarias a algunas ciudades y calles de Europa, pasando a ser el crecimiento de las ventas y rentabilidad de las inversiones para los que posean dichos inmuebles, récord en estos últimos 50 años en Occidente. En el “Estudio de la ocupación de locales prime en calles y centros comerciales de Europa” de Truebroker de los últimos 9 meses (más de 60 ciudades), Madrid se acerca mucho en noviembre de 2022 a Zúrich (Suiza), y supera a ciudades como Londres, París y Milán, y capitales como Lisboa y Berlín.
Madrid, alternativa de seguridad
Vemos cómo Madrid, a pesar de ser una de las ciudades con mayor número y porcentaje de locales por población, lidera la tasa de ocupación, justo a continuación de Zúrich (Suiza), referente escogido por los inversores por la seguridad de las inversiones, donde hay una gran escasez de locales y de productos para la inversión inmobiliaria. Madrid destaca y se ofrece como alternativa de seguridad y, a la vez, revalorización de sus activos. Se produce así un relevo en el protagonismo que ocuparon ciudades como Londres, París o Milán en las últimas décadas, por ciudades como Madrid.
Resulta interesante observar el comportamiento desigual entre distintas ciudades. Mientras unas tenían una ocupación del 95,8% y 92%, como Zúrich y Madrid, otras como Marsella (la segunda ciudad más poblada de Francia), aún en abril de 2023 tenía solo un 84% de ocupación en sus locales prime del casco urbano. En abril, los centros comerciales prime de Niza y Toulouse, tenían solo una ocupación del 84,4 y 77,5% respectivamente.
Alcanzar un 3% de desocupación supone la pérdida de clientes
Es importante señalar que alcanzar un 3% de desocupación supone la pérdida de clientes que se marchan a otros lugares con mayor ocupación, lo que representa que aún, en el mejor de los casos, los datos de ocupación necesitan mejorar, pero sobre todo, que la pandemia ha acelerado el crecimiento económico de las inversiones, denominadas ZETa, ya que al tener mayor ocupación unas ciudades y calles que otras, están atrayendo consumidores de otras zonas menos ocupadas, que terminarán por quedar por debajo del valor que tenían antes.
En la investigación a nivel mundial realizada del retail del 2015 al 2019 de la oferta comercial prime de más de 150 ciudades (antes de la pandemia), ya se destacó entonces la desocupación de locales en Occidente y el exceso de metros cuadrados en términos absolutos.
Alto porcentaje de locales vacíos en las calles de Italia
En los centros comerciales de Italia hay casi plena ocupación, al contrario de su casco urbano, con un alto porcentaje de locales vacíos a abril de 2023, precisamente donde acuden los turistas internacionales de alta capacidad económica; uno de los factores que van a empujar que las ciudades como Londres, París o Milán, que destacaron en su generación de riqueza con un alto número de turistas internacionales de calidad, no vayan a recuperar sus niveles de turismo prepandemia. Seguirán siendo de gran calidad para los inversores, pero tendrán una contracción del precio de las inversiones y el consumo de hasta el 20% en las zonas prime.
Una de las calles ZETa de Madrid, que el iTB lleva una década midiendo, permite ver el gran crecimiento del consumo y, por ende, del valor de los inversores inmobiliarios en ella a pesar de la pandemia. Del 2014 al 2017 aumentó un 57% su consumo, multiplicando por 1,6 veces el valor inmobiliario de los locales comerciales de la calle, y en los últimos 8 años (del 2014 al 2022), aumentó un 259% su consumo, multiplicando por 3,6 veces el valor de los inversores que habían invertido en dicha calle de Madrid.
¿Triplicar las rentas en 15 años?
El Departamento i+i de TrueBroker acaba de realizar un estudio de la oferta y precio por metro cuadrado de los locales comerciales destinados a las marcas de lujo en Madrid, y estima que podría multiplicarse en sitios concretos por hasta 3 veces en los próximos 15 años en Madrid.
Toda ciudad, calle o centro comercial, industria o inversión de cualquier índole… se comportará como una de las tres categorías A, D o ZETa. Las A, aunque perderán en torno a un 20% de valor durante los próximos 15 años hasta que vuelvan a crecer, seguirán siendo lugares seguros para las inversiones. Las D perderán por completo todo su peso específico y valor económico, mientras que una nueva categoría de ciudad, calle, inversiones…, las ZETa, recogerán gran parte del valor que ceden las A y D, convirtiendo a las inversiones en lugares ZETa (ciudad, calle…) en récord de revalorización económica en los últimos 50 años en Occidente.
Un 11% menos de consumo de lo que Madrid tuvo en el 2019
Estamos ya ante un Madrid distinto, que en el 2022 tuvo un 11% menos de consumo de lo que Madrid tuvo en el 2019 y, aunque se acerca a sus cifras, aún le resta un trabajo por hacer. En el total de estos tres años, la ciudad ha vendido un 24% menos de lo que hubiera vendido si no hubiera existido pandemia. Así mismo esta recuperación se ha hecho muy desigual.
Las dos zonas comerciales prime, ambas en el total de los 3 años, han vendido un 8% (Zona Centro Local) y 24% (Barrio de Salamanca), menos de lo que habrían hecho en el 2019. La Zona Centro Local en el 2022 tuvo un rebote positivo del consumo del 22% con respecto al 2019 (antes de la pandemia), y el Barrio de Salamanca aún dio un 2,5% menos en el total del año, muy cerca ya casi del empate. No obstante, como vemos en el detalle de la calle Fuencarral y Serrano, esa recuperación, si bien se mantiene en positivo, se está desacelerando.
Sin embargo, en el 2022, en las zonas prime (Zona Centro Local y Barrio de Salamanca), que han recuperado el consumo, el tránsito de personas seguía por debajo al 2019, un 11% y un 6%, lo que abre la puerta a varias interpretaciones, que llevan a resultados diferentes en el consumo y que habrá que seguir midiendo para saberlo.
Mejoría anual del consumo
Si observamos la tabla de detalle de los últimos 3 años de la calle Fuencarral (Zona Centro Local) y Serrano (Barrio de Salamanca), vemos dos etapas bien distintas. La del consumo en los últimos 18 meses de tendencia es en general positiva. Si comparamos los datos desde enero a abril del 2023 con respecto a los mismos meses del 2022, en el total es mejor el consumo en ambas calles comparadas con el 2019. Y si los comparamos con los cuatro meses anteriores de septiembre a diciembre de 2022, vemos que la mejora es menor, por lo que está habiendo una ralentización. Por tanto, mejoría anual del consumo, aunque con una ralentización en los últimos 4 meses de enero a abril de 2023 del consumo en las mejores calles.
