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El futuro de los parques y centros comerciales: cuatro preguntas clave

El sector del retail físico, que engloba a los centros y parques comerciales, ha vivido durante los últimos años en un entorno de cierta desconfianza y pesimismo sobre su futuro. Hay varias razones. En primer lugar, el temor a que el crecimiento del ecommerce les quitara cuota de mercado. También, había cierto miedo a que se reprodujera el fenómeno de los “Dead Malls” americano, que ha llevado al cierre masivo de muchos centros comerciales en los EEUU. A los inversores les preocupaba que los activos que se tuvieran que poner a la venta no fueran “líquidos”, algo crítico en el inmobiliario.

Si bien es cierto que el retail en su conjunto sí que se ha llegado a resentir, los datos recientes de los parques y centros comerciales en España evidencian que el sector sigue manteniendo su vigor. Los que mejor han funcionado son aquellos que tienen una gestión muy profesional y proactiva. Los que se han quedado algo atrás son los centros comerciales que tienen menos dinero para mejoras, aquellos con inversores más pequeños detrás y para los que el retail no es su negocio principal.

Los riesgos latentes que podrían poner en jaque al sector (impacto del ecommerce y de la pandemia, la coyuntura económica, etc.) no solo no se han materializado, sino que han sido superados con éxito. Para muestra los últimos datos del primer observatorio que han elaborado PwC y Apresco, la Asociación que agrupa a estas empresas en España, que revela que las ventas en los centros y parques comerciales crecieron un 7,9% en el primer trimestre del año, logrando máximos históricos.

Hay cuatro preguntas que debe hacerse quien quiera conocer cuál es la situación del sector de los centros y parques comerciales y que, no solo sirven para evaluar lo qué ha pasado, sino para prever cómo será su evolución en los próximos años:

Lo primero que hay que hacer antes de pasar a analizar este sector concreto, y cualquier otro, es analizar el entorno macroeconómico. Si examinamos la economía española, los datos son especialmente esperanzadores. De hecho, las últimas previsiones de crecimiento de España superan las de la media de la Unión Europea, impulsadas por la resiliencia del mercado laboral (el desempleo se encuentra en mínimos de 2007) y el auge del consumo (crecerá un 1,8% este año y un 1,6% en 2025).

El Producto Interior Bruto (PIB) creció un 2,5% en 2023, por encima que el resto de los socios de la UE, y seguirá repuntando entorno a un 2% hasta 2025, según los distintos pronósticos. Las tensiones inflacionistas también se han reducido y la deuda de los hogares continúa disminuyendo, manteniéndose por debajo de la media de Europa.

Todas estas previsiones y estadísticas positivas anticipan una progresiva reducción de los tipos de interés y la mejora de las condiciones de financiación, lo que puede repercutir en un aumento de la inversión. Sin duda, el sector de los centros y parques comerciales se beneficiarán de esta favorable coyuntura macroeconómica, sobre todo gracias a que los hogares han logrado tener una mayor renta disponible, lo que ha mantenido a flote el consumo. No hay que olvidar que uno de cada cinco euros que se gastan las familias lo hacen en un parque o centro comercial.

En España, la penetración del ecommerce ha sido menor de la esperada y, de hecho, se observa una desaceleración en su crecimiento. Los centros comerciales han sido capaces de mantener e incluso incrementar su cuota de mercado y seguirán haciéndolo si continúan con su proceso de transformación.

El retail físico (High Street, grandes almacenes, etc.), excluyendo los centros comerciales, sí ha visto reducida su cuota de mercado en 8,4 puntos porcentuales, fundamentalmente como consecuencia del aumento del comercio online. Mientras tanto, los centros comerciales han mostrado una gran resiliencia, adaptándose rápidamente al nuevo entorno y adoptando estrategias omnicanal, que les han permitido recuperarse rápidamente de la caída de su cuota durante la pandemia y situarse incluso por encima de los niveles de hace 10 años. En concreto, la cuota de mercado de los centros comerciales ha pasado del 15,9% en 2020 al 20,5% en 2023.

Desde el punto de vista operativo, el sector también ha mostrado una gran resiliencia, olvidando de forma rápida el impacto de la pandemia que, no obstante, sí que ha generado un cambio importante en los consumidores: se visitan menos los centros pero se aprovechan más las visitas. Las ventas han seguido incrementándose mes a mes marcando récord históricos, y ya se sitúan un 19,4% por encima de los niveles previos a la crisis del coronavirus. En el primer trimestre de 2023 crecieron un 7,9% en comparación con el mismo periodo del año anterior.

Las afluencias también se han recuperado (han crecido un 2,8% en el último año) pero avanzan a un ritmo más lento que las ventas y aún siguen un 3,5% por debajo se acercan a los niveles de 2019.

El buen comportamiento de las ventas durante estos últimos años (+2,5% anual), unido a la capacidad del sector de elevar las rentas en línea con la inflación (una negociación que siempre se realiza uno a uno) ha permitido que las tasas de esfuerzo de los operadores (que mide el peso de las rentas y los gastos sobre las ventas) se hayan mantenido en el entorno del 11%, en línea con los datos observados antes de la pandemia. El esperado crecimiento del consumo y de las ventas de retail hace prever que las tasas de esfuerzo seguirán manteniéndose, al menos en los niveles actuales durante 2024 y 2025.

Otro aspecto importante a tener en cuenta a la hora de analizar el sector desde el punto de vista operativo es la ocupación, que se encuentra en niveles elevados en todos los activos y zonas geográficas. En los parques comerciales la tasa de ocupación media alcanza el 97,8%, en los centros comerciales grandes, el 95,1% y en los medianos y pequeños el 92,2%. La tasa ocupación media alcanza en Cataluña el 96% y, en Madrid el 94,1%.

El mercado de inversión comienza a ver cada vez más el atractivo de este tipo de activo y empieza a verse un repunte de las operaciones y de los niveles de inversión. Los analistas cada vez tienen herramientas más sofisticadas para comprender los patrones de comportamiento de los hogares, lo que permite prever cómo evolucionará la compra física y ayuda a mejorar la toma de decisiones de los inversores.

El sector está invirtiendo año tras año en la renovación de sus centros y está aplicando medidas de sostenibilidad (entre las que destaca la búsqueda de un mejor rendimiento energético) que aumentan el valor de los activos. En 2023 el sector invirtió en conjunto 210 millones de euros en renovación, mejoras y mantenimiento, tiene más de 5000 MW de potencial solar fotovoltaica instalada o en proceso de instalación y el 60% de los centros tienen producción renovable instalada o en proceso de implementación.

Asimismo, los centros comerciales se han ido adaptando en gran medida a las demandas del usuario final: cada vez hay menos hipermercados y tiendas y se ofertan cada vez más experiencias de restauración y ocio, centros de wellness, etc.

No podemos olvidar que España tiene un parque de centros comerciales relativamente nuevos (en torno a 20 años de antigüedad media) y con un buen estado general de conservación, ya que la gran mayoría fueron desarrollados a partir del año 2000.

Los datos y análisis realizados muestran la gran fortaleza y resiliencia demostrada por los centros comerciales durante los últimos años, incluso en los momentos de mayor incertidumbre. La situación actual y la evolución esperada del entorno económico, financiero y sectorial y de sus fundamentales, sitúan a los centros y parques comerciales como uno de los activos inmobiliarios más atractivos para los inversores a corto y medio plazo.

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